리포트

신생 기업 탐구 008. The We Company (Private : WE)

SBH 2019. 8. 22. 20:22





더 위 컴퍼니 투자 설명서


개요


기준일 : 2019년 8월 14일 S-1 폼 기준


기업 창업일 : 2010년 뉴욕 


기업명 : The We Company (티커 : WE) 


지배구조 : 


당사의 창업주이자 대표이사인 아담 노이만은 Class B, C 주식의 ??%를 보유하여, 전체 발행 주식의 총 ??% 의결권을 갖게 될 것이다. 


이를 통해 아담 노이만은 이사 선출, 이사회 안건을 통제할 수 있는 능력을 부여받게 될 것이다. 즉, 아담 노이만은 의결권의 과반 이상을 장악하게 될 것이다. 


먼저 기업 공개 대상인 We Company는 사업회사 WeWork Companies를 소유하고 있다. 


We Company는 We Company Management Holdings L.P(이하 "We Company Partnership")를 통해 파트너십을 맺었다. 


We Company Partnership을 통해 사업회사 WeWork Company가 보유하고 있는 모든 자산을 컨트롤 할 수 있다.(조직 개편 이전에 보유했던 부채도 함께 포함해서)


IPO하는 We Company는 We Company Partnership을 포함한 자회사의 재무 결과를 통합하게 될 것이다. 


간략한 기업 지배 구조는 아래의 사진을 참조하기 바란다. 









Class A 보통주 : 1주당 1표를 행사 할 수 있다. 


Class B 보통주 : 1주당 20표를 행사 할 수 있다. 해당 종류 주식 보유자는 1:1로 Class A 주식으로 전환이 가능하다. 


Class C 보통주 : 1주당 20표를 행사 할 수 있다. 또한 We Company Partnership에 의한 보유자들은 각 지분에 의거하여 Class C 보통주를 지급받게 된다. Class C는 경제적 권리가 없다. 해당 종류주식은 해당 파트너십 지분의 이전의 케이스를 제외하고, 양도가 불가능하다. 


비지니스 내용










당사는 글로벌한 영향력을 미치기 위해 노력하고 있는 커뮤니티 기업이다. 당사는 전세계 모든 사람들의 의식을 높이고자 하고 있다. 이를 위해 당사는 '공유'와 '공유 경험'을 바탕으로 글로벌 플랫폼을 구축했다. 


당사는 기술 인프라를 통한 손쉬운 접근을 바탕으로 회원들(멤버십 계약을 체결한 고객)에게 보다 아름다운 공간, 문화적 영감을 제공하고 있다. 이를 통해 일하고, 성장하는 방식을 향상시킬 수 있는 힘이 있다고 생각한다. 


당사는 2010년 초에 뉴욕의 154 Grand Street에서 처음 문을 열었다. 첫 고객들은 주로 프리랜서 자영업자, 스타트업, 중소기업들이었다. 그리고 지난 9여년 동안 당사는 사업을 빠르게 확장시켜왔다. 


오늘날 당사의 글로벌 플랫폼은 29개 국가, 111개 도시, 528개 지역에서 업무 오피스, 커뮤니티, 기술 서비스를 제공하고 있다. 현재 당사가 보유한 52만 7천명의 회원들에는 포춘 500대 기업의 38%를 포함하여 다양한 산업 분야의 기업들이 포함되어 있다. 








당사의 플랫폼은 오피스 공간에 들어가는 비용과 효율성, 유연성 측면에서 개인부터 글로벌 기업에 이르기까지 다양한 직장인들의 수요에 알맞으며, 도움이 되고 있음을 입증했다. 


"협업 문화"에 대한 강점과, 필요에 따라 업무 공간을 자유롭게 넓히고 축소할 수 있는 유연성과, 저렴한 비용으로 "서비스 공간"을 제공하는 멤버십 모델을 론칭했다. 당사는 이러한 멤버십 모델을 론칭하기 위해 기술 인프라와 제품 개발에 상당한 투자를 했고, 이를 통해 보다 더 나은 솔루션을 구축할 수 있었다. 


그 결과 당사는 일하는 방식을 바꾸고 있으며, 많은 부동산 기업들, 리츠 기업들, 기업용 부동산을 뒤 흔들 수 있었다. 


이렇듯 업계를 뒤흔들 수 있던 것에는 당사의 높은 인사이트가 있었음을 알아야 한다. 당사는 먼저 "공간"에 대해 다르게 접근을 시작했다. 


당사가 영위하는 비지니스는 사람들을 모으고, 커뮤니티를 구축하며, 생산성을 향상시키는 "공간"을 제공하는 것을 제 1의 기치로 두고 있다. 이는 곧 업무 환경에 편안함과 행복감을 가져다 줄 수 있을 것이라 믿고 있다. 


당사는 이를 위해 500 명 이상의 디자이너, 건축가를 고용했다. 아름답지만 매우 단순하고, 접근이 용이하며, 전세계적으로 독창적인 어무 환경을 매우 높은 수준으로 제공하고 있다. 


그리고 2,500명 이상의 고도로 훈련된 커뮤니티 관리자로 구성된 팀을 배치하여, 협업을 장려하여 인간관계를 발전시키고 회원들을 전문적으로 지원하고 있다. 


마지막으로 당사는 회원의 "공유 경험"을 지속적으로 개선시키는데 많은 노력을 다하고 있다. 회원들의 이러한 당사 플랫폼에서 얻은 경험들은 업무 생산성, 업무 진행간에 느끼는 행복, 높은 성공률을 위해 필요하다. 그렇기에 당사는 업무 공간을 관리하고, 회원들을 서로 연결하며, 당사의 서비스를 사용할 수 있도록 기술을 바탕으로 제공하고 있다. 


이렇듯 기술 인프라는 당사 플랫폼의 기초라 할 수 있다. 당사는 높은 기술력을 바탕으로 새로운 업무 공간을 찾고, 이를 리모델링하며, 회원들에게 제공하고 있다. 이 과정에서 당사의 기술력을 바탕으로 운영 비용을 획기적으로 낮추며, 회원들을 빠르게 확장할 수 있었다. 


이러한 복잡한 시스템을 운영하는데는 약 천 명의 엔지니어, 제품 디자이너, AI ML 과학자들이 열심히 일하고 있다. 


그렇기에 당사의 회원들은 매우 저렴한 가격으로 고품질의 업무 경험을 제공받을 수 있는 것이다. 






[직원당 비용 : 위워크의 표준 임대] 








2014년 이래로 당사는 연간 회원수가 100% 이상 성장을 보였다. 첫 10억 달러 매출을 달성하는데는 약 7년 이상이 걸렸으나, 그 뒤 1년만에 20억 달러의 매출을 올릴 수 있었다. 그리고 불과 반년만에 30억 달러 매출을 기록했다. 


특정 도시에서 전략적으로 더 많은 공간을 모을 수록, 해당 지역 사회는 더욱 역동적으로 변하는 것을 볼 수 있었다. 이러한 현상은 당사 플랫폼의 인지도를 높일 수 있었으며, 규모의 경제를 실현 할 수 있게 된다. 


당사는 기존에 진출했던 시장과 새롭게 개척해 나가는 신규 시장에서 도시 확장 전략을 사용하고 있다. 그리고 글로벌하게 규모의 경제를 달성해 나가고 있다. 또한 당사의 기술을 바탕으로 한 운영 효율성이 더해지면, 이러한 공유 오피스에 대한 고객들의 수요를 포착할 수 있으리라 믿고 있다. 


2019년 6월 기준 멤버십의 40%가 500명 이상의 직원을 보유한 기업이었다. 2017년에 이러한 대규모 조직이 전체 회원의 20%였던 것에 비교하면 상당한 성장이다. 


또한 공유 오피스 솔루션에 대해 장기간 계약도 제공하고 있다. 멤버십의 평균 약정은 2017년 말 기준 평균 8개월이었는데, 2019년 6월 기준으로는 15개월로 두 배를 넘었다. 


이러한 멤버십 성장을 바탕으로 현금흐름을 개선시키며, 수익 가시성을 높일 수 있을 것이라 기대된다. 






[기업 회원비율] 







[확정된 매출 잔고] 









당사는 새롭게 진출한 오피스가 장기적으로 재무적으로 부담을 덜고, 수익을 창출할 수 있도록 운영 효율성에 최선을 다하고 있다. 


초기 투자후, 각 오피스에 멤버들을 추가하여, 손익계산서에 매출을 더하고, 손익분기점을 초과하게 되면 수익성을 올릴 수 있게 된다. 


각 오피스에서 서로 다른 주기를 거치는 동안, 현금흐름을 고려하여 새로운 오피스를 찾는 것을 반복하고 있으며, 이 과정에서 플랫폼의 수익성을 추구하고 있습니다. 









현재 전세계 280개 도시에 당사의 MS는 0.2%로 추산되고 있다. 현재까지의 개발 경험과 지식, 브랜드 인지도 등을 통해 지속적인 자본 투자를 통해 빠르게 확장할 계획이다. 


당사가 가야할 길은 아직도 멀다. 






[우리의 기회] 


당사는 업무용 공간을 재창조하고, 여기에 일하는 개인과 단체의 업무 방식을 바꾸고 있다. 


당사가 비지니스를 시작하기 전에는 업무용 공간이 유연하지 않았고, 불편하며, 그 수요를 충족하지 못했던 것은 명백했다. 그렇기에 기업들이 장기 임대에 목이 매인채로 정적인 솔루션에 억압을 받아온 것이다. 


당사는 이러한 업무 공간의 미래에 대해 생각을 해왔다. 역동적이며, 잘 설계된 작업실, 부가가치 서비스를 제공하며, 데이터화 되고 분석적인 기술을 통해 회원들이 창의성과 생산성을 극대화 할 수 있는 그런 공간. 당사의 서비는 이를 가능하게 하고 있으며, 앞으로도 비지니스를 계속 성장시킬 수 있을 것이라 믿고 있다. 


이러한 비지니스 요건에는 아래와 같은 요건들이 크게 작용될 것이다. 





 • 도시화 : 사람들은 서비스 접근성 향상과 연결성 증가를 우선시하기 위해 주요 도심지로 몰리고 있다. 


 • 세계화 : 자유 무역을 통해 자본은 국경이 없이 가로지르고 있다. 세계는 자본, 정보, 사람의 이동을 통해 전에 없이 연결되고 있다. 


 • 독립적인 노동 환경 : 사람들은 점점 더 독립적인 일에 종사하고 있다. 


 • 유연한 솔루션 : 기존의 비효율적인 장기 임대 방식에서 자본 효율적인 방식으로 진화하여, 공간 수요를 확장하는 방식으로 고정비를 낮추는 방안을 원하고 있다. 


 • 직장 문화 : 사람들은 점점 더 업무 경험을 개인화, 인간화 하는 환경을 선호하고 있다. 


 • 공유 경제 : 사람들은 가치, 품질, 다양성을 공유하려는 수요가 높아지고 있다. 







[공유 시장 크기]








2019년 6월 기준으로 현재 당사가 진출한 111개 도시에는 약 1.5억 명 이상의 잠재 고객들이 있을 것으로 추정하고 있다. 


당사는 기존에 진출한 도시에는 공격적으로 확장하여 최대 169 도시에 추가로 진출 할 수 있을 것으로 기대하고 있다. OECD의 데이터를 바탕으로 280개 도시에 2.55억명 이상의 잠재 고객들에게 다가설 기회가 있을 것으로 기대된다. 


2019년 반기 동안 위워크 회원당 평균 매출을 기존 111개 도시의 1.99억명의 잠재 고객들에게 적용할 때, 약 9,450억 달러의 시장을 기대해 볼 수 있다. 전세계 280개 도시의 2.55억 명에 적용을 할때 약 1.6조 달러의 시장 기회를 꿈꿔볼 수 있을 것이다. 


또한 기존의 기업들이 직원당 11,700 달러를 소비하고 있는 것을 감안할때, 이들 잠재 고객들의 비용 절감 욕구를 자극시킨다면 총 1.7조 달러, 전체 280개 도시에서는 3조 달러의 시장 기회가 있을 것이라 추정된다. 


이러한 잠재 기회를 바탕으로 좀더 많은 MS를 확보할 수 있을 것이라 믿고 있다. 당사는 현재 111개 도시에서 0.2%의 MS에 그치고 있기 때문에 성장할 가능성이 높은 것이다. 










[커뮤니티] 




9년전 뉴욕에서 시작하여, 샌프란시스코, 로스앤젤레스, 보스턴, 시에틀에 커뮤니티를 구축해왔다. 2014년에는 국내에서 브랜드와 입지를 동시에 구축하는 한편, 글로벌 도시에 확대하는 포부를 발표했다. 그 포문은 런던에서 시작했고, 2016년에는 상해, 멕시코시티에 진출했다. 


당사의 글로벌 커뮤니티가 성장함에 따라 지역사회, 유연성, 비용 효율성이 모든 규모의 조직에 도움이 되고 있음을 깨달을 수 있었다. 


2016년에는 다시 한 번 도약하여 광범위한 조직, 기업의 요구를 충족하기 위해 전략적인 결정을 내렸다. 기업 조직은 비용 효율성을 활용하여 확장가능한 업무 공간과 커뮤니티 환경을 더욱 개선시켜왔다. 


당사의 커뮤니티 팀은 다양한 멤버십에 에너지를 부여하고 있다. 당사의 커뮤니티 팀은 강력한 운영자이자, 회원들을 지원하며, 성동률을 높이기 위해 일하고 있다. 


당사는 가치를 더욱 향상시키기 위해 모든 비지니스 영역에서 지역사회 자원을 통합시키고 있다. 위워크 앱을 통해 회원들은 쉽게 고간을 예약하며, 다른 회원들과 협업을 할 수 있다. 









위워크의 SaaS(Space-as-a-Service) 




당사는 SaaS 멤버십 모델을 개척했다. 


이러한 플랫폼을 통해 유연하게 공간을 확장하고, 축소할 수 있으며, 더 나아가 분, 월, 연 단위로 공간을 사용할 수 있다. 당사의 SaaS 서비스를 통해 부동산을 임대하는 번거로움을 크게 줄이며, 기존 부동산 임대 방식보다 저렴한 가격으로 프리미엄 서비스를 사용할 수 있게 되었다. 


당사의 서비스는 상업용 부동산 시장을 크게 변화시키고 있다. 










[우리의 경제학] 


당사의 효율성이 증가함에 따라, 장기적인 가치 창출을 추진하기 위해 새로운 오피스를 발굴하고 건설하는데 계속해서 투자를 해야한다는 확신이 들고 있다. 


당사는 24개월 이상 영업을 한 오피스를 기준으로 "성숙된 장소"로 명명하고 있다. 


성숙된 장소가 늘어나게 되고, MS가 안정화 되고, 초기 투자가 완료되면, 해당 오피스는 수익을 창출하기 시작한다. 


현재 2019년 6월 기준으로 영업하고 있는 오피스의 30%만이 성숙되었고, 나머지 70%는 24개월 미만으로 운영되고 있다. 


만약 당사가 성장에 대한 투자를 줄이고, 기존에 진출한 오피스의 수익성을 재고하게 된다면, 당사는 새로운 오피스에 대한 케펙스를 단행하지 않을 것이다. 


오히려 당사는 각 성숙한 오피스마다 반복적인 매출과 기여 이익, 현금흐름을 창출할 수 있을 것으로 예상하고 있다. 


기존의 오피스에 현금 파이프라인에 포커스를 맞추고, 해당 지역이 성숙할 수 있도록 함으로써 성장을 관리할 수 있는 유연성이 수익성을 관리할 수 있는 기회를 줄 것이라 믿고 있다. 










글로벌 플랫폼을 지속 확장하는데 포커스를 맞추면서 특정 지표는 영향을 받을 수 있을 전망이다. 


예를 들면 회원당 평균 매출 감소는 감소하고 있다. 이는 신규 시장으로 확장함에 있어, 저가 시장으로 확대됨에 따라 해당 지역 매출은 상대적으로 낮을 것이다. 


그렇기에 이러한 특정 지표를 시간이 갈수록 감소할 전망이다. 또한 새로운 시장 개척에 따라 마케팅 비용은 계속해서 늘어날 전망이다. 


2010년에 설립되었으며, 당사의 플랫폼은 업무 환경에 대해 유연한 접근성을 제공하고 있다. 당사의 고객인 회원은 개인 사무실, 공유 업무 공간을 제공받을 수 있다. 이러한 업무 공간은 일, 월 단위로 이용할 수 있다. 영업 본사는 뉴욕을 근거로 하고 있다. 


당사의 주요 재무지표는 GAAP 기준으로 작성했으며, 자회사와 VIE 계약을 포함하고 있다. VIE 계약에 해당되는 자회사의 경우 Creator Fund, WeWork Waller Creek, ChinaCo, JapanCo, PacificCo 등이 포함된다. 


멤버십 가격은 회원들이 점유하는 사무공간, 위치, 책상 규모에 따라 변동된다. 회원들은 당사가 제공하는 사무실 공간에 접근할 수 있으며, 위워크 모바일 어플리케이션 사용 권리를 제공받는다. 멤버십 매출은 주로 수수료로 구성이 되며, 계약 기간동안 월 단위로 인정된다. 


서비스 매출은 회원 Fee를 통해 청구되며, 월 단위로 인식된다. 


기타 매출은 기타 관리 수수료, 설계 수수료 및 위 컴퍼니 제품에서 창출되는 매출을 포함한다. 


매출 구분

$ 1M

2016

2017

2018

멤버십

434

867

1,697

YoY %

-

99.58%

95.79%

기타

2

19

124

YoY %

-

995.53%

551.18%

총계

436

886

1,822

YoY %

-

103.17%

105.61%

위험요소




ⓐ_너무 빠른 성장에 따라, 운영이 효과적으로 발현되지 않을 수 있다 : 


새롭게 오피스를 개설함에 따라 투자, 솔루션, 직원 채용, 마케팅이 증가하고 있으며, 또한 기업 규모가 커김에 따라 내부 프로세스가 비효율적으로 운영될 수도 있다. 


이러한 경우 비효율적인 케펙스와 운용 비용 증가가 발생할 수 있다. 



ⓑ_성장률이 둔화될 수 있다 : 


지금까지의 성장률은 과거의 성장률이며, 미래의 성장성을 담보할 수는 없다. 당사의 비지니스는 기대하는 만큼 성장하지 못할 수 있다. 



ⓒ_확장 전략에는 많은 위험 요소가 있다 : 


당사의 성장 전략은 국내와 글로벌한 시장에 추가적으로 확장하는데 목표로 하고 있다. 또한 부동산 취득과 관리를 위해 전략적인 기회를 계속해서 추구할 수도 있다. 


이러한 확장에는 기존 고객에게 투입되던 자원을 분산시키는 상당한 위험과 불확실성이 수반될 수 있다. 또한 신규 시장의 비지니스는 기존 시장보다 낮은 수익성, 낮은 현금흐름을 제공할 수도 있다. 


또한 새롭게 진출한 시장에는 로컬의 법적 규제 또한 불확실한 요인이다. 해당 시장에서 활동하는 기업과 경쟁을 해야한다. 



ⓓ_수익성을 담보하지 못할 수 있다 : 


당사는 계속해서 누적적자를 쌓고 있다. 이러한 누적적자와 영업 손실은 새롭게 진출하는 시장에 대한 상당한 투자에서 비롯된다. 


비지니스 성장을 지원하기 위해 비용과 투자는 계속해서 증가할 것으로 전망하고 있다. 이에 따라 관리비용과 행정 비용도 부담이 될 전망이다. 그렇기에 향후 수익성을 달성할 수 있을지 예측이 불가능한 부분이다. 




재무 상태


손익 계산

$ M

2016

2017

2018

12월 결산

매출액

436

886

1,822

YoY %

-

103.17%

105.61%

운영비용

832

1,817

3,513

YoY %

-

118.34%

93.29%

영업 손실

-396

-931

-1,691

YoY %

-

-135.03%

-81.56%

기타 손실

33

7

237

YoY %

-

-77.88%

610.39%

세전 손실

-430

-939

-1,928

YoY %

-

-118.48%

-105.40%

소득세

0

6

1

YoY %

-

3679.38%

-85.16%

당기 순 손실

-430

-944

-1,929

YoY %

-

-119.90%

-104.25%

손익 계산 (반기)

$ M

2018

2019

YoY

12월 결산

매출액

764

1,535

101.03%

비용

1,442

2,905

101.50%

영업 손실

-678

-1,369

-102.03%

기타 이익

-46

470

1112.62%

세전 손실

-724

-900

24.20%

소득세

1

-5

-472.69%

당기 순손실

-726

-894

23.26%

주요 지표

2016

2017

2018

업무 용량

107,000

214,000

466,000

YoY %

-

100.00%

117.76%

멤버십

87,000

186,000

401,000

YoY %

-

113.79%

115.59%

기업 회원 비율

18%

28%

38%

실행 당 매출 ($ B)

1

1

2

YoY %

-

83.33%

118.18%

약정 매출 ($ B)

0

1

3

YoY %

-

400.00%

420.00%

주요 지표 (반기)

2018

2019

YoY

업무 용량

301,000

604,000

100.66%

멤버십

268,000

527,000

96.64%

기업 회원 비율

30%

40%

실행 당 매출 ($ B)

2

3

83.33%

밸런스시트

$ M

2017

2018

YoY

12월 결산

현금성 자산

2,021

1,744

-13.69%

유동자산

2,427

2,464

1.52%

총 자산

5,364

6,845

27.61%

유동부채

651

1,609

147.33%

총부채

2,407

6,284

161.13%

추가 납입 자본

408

798

95.67%

누적 적자 및 주주지분 적자

1,710

3,300

92.93%

총 자본

-1,302

-2,459

-88.77%

총 부채 및 자본

5,364

8,645

61.16%

주요 비지니스 항목

$ M

2016

2017

2018

영업 현금 흐름

177

244

-177

YoY %

-

37.92%

-172.43%

투자 현금 흐름

-819

-1,377

-2,476

YoY %

-

-68.20%

-79.83%

재무 현금 흐름

728

2,724

2,658

YoY %

-

274.27%

-2.42%

이사회


이사회 명단

성명

직위

나이

아담 노이만

공동 창업자, 대표이사, 이사회 의장

40

레베카 노이만

공동 창업자, CBO, CIO

미구엘 멕켈베리

공동 창업자, CCO

제니퍼 브렌트

공동 대표이사, CLO

47

미카엘 그로스

부의장

아서 민손

공동 대표이사, CFO

48

전환 상환 우선주

외부 투자

연도

투자금 ($1 M)

투자 평단 ($1)

가치평가 ($1 M)

투자사

2009.4.17 
시리즈 A

18

0.5

97

DAG Ventures

2010.11.11
시리즈 B

41

1.9

440

기타

2011.7.25
시리즈 C, D1

355

8.6

4,750

Benchmark Capital, 

Goldman Sachs Group, 

Harvard Management Company, 

JP Morgan Chase & Co, 

T. Rowe Price Associates, 

Vanguard,

Wellington Management,

2012.12.5
시리즈 D2

156

16.7

5,000

Benchmark Capital, 

Goldman Sachs Group, 

Harvard Management Company, 

JP Morgan Chase & Co, 

T. Rowe Price Associates,

Vanguard, 

Wellington Management,

2015.6.23
시리즈 E

434

32.89

10,230

Fidelity

2015.7.13
시리즈 F

750

50.19

15,750

Benchmark Capital, 

Duff Ackerman & Goodrich, 

Fidelity, 

Glade Brook Capital Partners, 

Harvard Management Company, 

Hony Capital, 

JP Morgan Chase & Co, 

Legend Holdings, 

T. Rowe Price Associates, 

Goldman Sachs Group,

Wellington Management,

2017.8.25
시리즈 G

3,000

57.9

21,180

Softbank

2019.1.8
시리즈 G1

5,000

110

48,680

Softbank

투자금 총계

4,754

주주명부

주주명부

주주

Class A

Class B

Class C

모든 이사 및 임원 :

36,431,010

114,821,543

1,062,578

Adam Neumann

2,428,730

112,507,371

1,062,578

Bruce Dunlevie

32,645,314

기타 주요 주주 :

WE Holdings LLC

2,428,730

111,848,498

Benchmark

32,645,314

J.P. Morgan

18,542,307

Softbank

113,988,653

 

 



(2018년 3월 포스팅 자료) 




위워크


개요



창업일 : 2010년 


창업자 : 아담 노이만, 미구엘 맥켈베리 


비지니스 : 오피스 임대 비지니스를 영위하고 있다. 개인 사업자 혹은 기업들의 업무 공간을 제공하고자 하고 있다. 


위워크는 부동산 소유주에게서 빌딩을 임대한 뒤, 공간을 새로이 리모델링하여 사무실, 커뮤니티 공간처럼 만든 뒤 고객들에게 재 임대를 하는 비지니스를 하고 있다. 여기에는 수십명 단위의 팀을 수용하는 임대에서, 프리랜서나 스타트업들을 위한 공용 업무 공간 임대에 이르기까지 4가지 종류의 멤버십을 제공하고 있다. 이외에 지역 비지니스, 자동차 렌탈 등 추가 서비스를 유료로 제공하고 있다. 


위워크와 임대 계약을 맺은 부동산 소유주들은 공실이나 임차인 관리 문제에서 자유로울 수 있게 되었다. 부동산 소유주 입장에서도 한 기업이 오랜 기간동안 임대 계약을 맺는 것이 더 유리하고 편하기 때문이다. '위워크'라는 임차인 하나만 관리하면 되는 부분이다. 


2018년 위워크는 뉴욕 컨퍼런스에서 기업들과 도심 행정가들을 초청하여 부동산 업계에 대해 논의한바 있다. 


뉴욕 기업들의 63%는 중소기업이며, 20%의 경우 위워크의 고객들이다. 또한 위워크의 서비스를 이용하는 기업들의 경우 72%가 최소 3년 이상 살아 남았으며, 이는 평균 중소기업들보다 더 생존력이 높다는 것을 시사한다. 위워크는 이러한 기업들이 살아남아 지역 사회의 신규 고용창출을 이끌고 있음을 강조하고 있다. 


위워크는 임대인과 임차인들을 연결시키는데 독보적인 위치에 있다. 






뉴욕에서의 업계 리딩 기업들 






위워크 vs 주요 사무실 리츠 ($B) 








뉴욕 PT상에서 비춰진 위워크의 비전은 향후 부동산 디밸로퍼, 부동산 소유주와 파트너십을 맺고자 하며 보다 개방적인 비지니스를 추구하는 것으로 보인다. 위워크는 파트너 기업들의 자산가치가 50~120% 증가했다고 강조했다. 


또한 위워크는 리츠 기업들과 파트너십을 맺었다. Rhone Group과 JV(조인트 벤처)를 설립하여, WeWork Property Investors를 통해 부동산 개발을 진행하고 있다. 최근에 부동산 개발을 위해 4억 달러를 투자받았다. JV는 Lord & Taylor의 빌딩 지분 85%를 8.5억 달러에 인수했다. 해당 거래는 지난 12개월 동안 뉴욕시에서 이뤄진 부동산 거래에서 다섯번째로 큰 규모였다. 






뉴욕 부동산 거래 

(2017.06~2018.06)







2017년 8월에 소프트뱅크의 비전펀드는 위워크에 44억 달러를 투자를 했는데, 당시 기업가치 평가를 약 200억 달러로 산정하였다. 30억 달러는 시리즈 G에 투자되었으며, 14억 달러는 위워크의 아시아 지사 투자를 위한 것이었다. 비전펀드는 추가 투자시에 위워크의 기업 가치 350억 달러로 평가할 것으로 알려져 있다. 350억 달러는 에어비앤비(310억), 스페이스X를 뛰어넘는 기업가치이다. 










위워크의 기업 임대 비지니스는 점점 더 리츠에게 경쟁적인 위협이 될 전망이다. 위워크에서 가장 빠르게 성장하는 분야는 기업 임대 분야이다. MSFT는 2017년 11월에 뉴욕 직원 300명과 애틀란타 직원 37명을 위워크 멤버십으로 가입시켰다. 2017년 기업 고객들은 2.5억 달러의 매출을 올렸으며, 이는 총 매출의 25%에 달하는 규모이다. 






공유 임대 시장에 안착하는 기업용 사무실 


 





이러한 기업 임대는 기존 부동산 소유주들이나 리츠 기업들이 주로 활동하는 시장이다. 위워크의 비지니스 중 하나인 기업임대가 시장 경쟁을 시작한 것이다. 이에 따라 부동산 소유주들은 기업용 수요를 끌어들이기 위해서는 보다 더 많은 공간을 제공해야 할 필요가 있을 것이다. 이에 따라서 오피스 리츠 기업들의 위험도가 변화할 전망이다. 





Boston Properties(BXP)의 브루클린의 Dock 72의 33%가 위워크에 임대되었다. 









위워크에 따른 오피스 리츠의 위험 노출 









위험요소




위워크는 초기 임대 계약에서 부동산 소유주에게 임대료를 미리 지불하고, 인테리어 리모델링 과정에서 많은 자금이 들어가야 하기 때문에 많은 자금이 필요한 것이다. 게다가 비지니스 운영 과정에서 고객들의 임대료가 부족하거나, 공실이 발생할 경우 상당한 리스크를 안고 가야하는 것이다. 


즉 글로벌 경기 침체가 발생하게 될 경우, 고객들은 순식간에 줄어들 가능성이 있으며 임대 매출이 급격히 줄어들 수 있는 것이다. 그렇게 되면 위워크는 초기 고정 임대료를 부동산 소유주에게 지불하는 한편, 줄어든 매출으로 크나큰 타격을 받게 될 것이다. 


현재 위워크는 180억 달러 규모의 장기 임대 계약을 체결했으며(보통 위워크와 부동산 소유주와의 임대 계약은 10년 가량이다), 1,400만 제곱 피트의 오피스 공간을 임대하고 있다. 


또한 아직도 적자 기업이라는 것이다. 위워크는 2016년에 4억 달러, 2017년에 9.3억 달러, 2018년에 19억 달러의 당기 순손실을 기록했다. 이러한 당기 순손실의 적자 규모는 매년 100% 이상 늘어나고 있다. 











이같은 막대한 비용과 적자 규모를 미루어 볼때 위워크는 필연적으로 수십억 달러 규모의 추가 투자를 유치해야만 할 것이다. 


일각에서는 아직 흑자를 내지 못한 이러한 유니콘들의 대부분이 장미빛 전망만 내는 것에 의구심이나, 거품일 가능성이 높다는 경고를 제기하고 있다. 창업 초기에 적자를 기록하는 것이야 초기 투자 단계이니 용인할 수 있다고 하지만, 이미 미래 수익을 영혼까지 끌어 모아서 수십억 달러 규모의 가치 평가를 받고 있는 것은 또 다른 이야기이니. 




재무 및 주요 지표


밸런스 시트

$ M

2016

2017

YoY

현금

507

2,021

298.90%

총 유동자산

621

2,427

290.61%

총 자산

2,239

5,364

139.63%

유동부채

295

61

-79.27%

장기부채

52

51

-2.50%

총 부채

1,300

2,400

84.62%

보통주 주식수 (K)

159

162

1.89%

손익계산 (2016 vs 2017)

$ M

2016

2017

YoY

매출

436

886

103.17%

맴버십

415

822

98.32%

서비스

20

44

123.70%

기타

2

20

1021.90%

비용

832

1,818

118.39%

영업 손실

-396

-932

-135.15%

기타 손익

-33

-7

-77.88%

세전 손실

-430

-939

118.59%

소득세

0

-6

-35693.75%

당기 순 손실

-430

-933

117.26%

ARPPM(회원 당 평균 수익) ($K)

7.38

6.93

-6.18%

조정 EBITDA

-94

-193

104.96%

조정 EBITDA 마진%

-21.60%

-21.80%

손익계산 (2017 vs 2018)

$ M

2017

2018

YoY

매출

886

1,800

103.16%

당기 순이익

-933

-1,900

-103.64%

외부 투자

연도

투자금 ($1 M)

투자 평단($1)

가치평가 ($1 M)

투자사

2009.4.17 
시리즈 A

18

0.5

97


DAG Ventures


2010.11.11
시리즈 B

41

1.9

440


기타


2011.7.25
시리즈 C, D1

355

8.6

4,750


Benchmark Capital, 

Goldman Sachs Group, 

Harvard Management Company, 

JP Morgan Chase & Co, 

T. Rowe Price Associates, 

Vanguard, 

Wellington Management,


2012.12.5
시리즈 D2

156

16.7

5,000


Benchmark Capital, 

Goldman Sachs Group, 

Harvard Management Company, 

JP Morgan Chase & Co, 

T. Rowe Price Associates, 

Vanguard, 

Wellington Management,


2015.6.23
시리즈 E

434

32.89

10,230


Fidelity


2015.7.13
시리즈 F

750

50.19

15,750


Benchmark Capital, 

Duff Ackerman & Goodrich, 

Fidelity, 

Glade Brook Capital Partners, 

Harvard Management Company, 

Hony Capital, 

JP Morgan Chase & Co, 

Legend Holdings, 

T. Rowe Price Associates, 

Goldman Sachs Group, 

Wellington Management,


2017.8.25
시리즈 G

3,000

57.9

21,180


Softbank


투자금 총계

4,754

주요 지표

연도

회원(K)

진출국가

영업위치

활성 도시

2015

40

52

-

-

2016

80

-

-

-

2017.05

-

140

14

44

2017.07

-

155

15

50

2017.09

-

164

17

2017.12

175

-

-

-

2018.02

200

200

-

-

2018.03

220

230

21

71

2018.04

-

234

-

-

2018.06

268

287

-

-

2019.03

401

425

27

100

 












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