신생 기업 탐구 003. 위워크 WeWork(Private : VWORK)

위워크
개요
	창업일 : 2010년  창업자 : 아담 노이만, 미구엘 맥켈베리  비지니스 : 오피스 임대 비지니스를 영위하고 있다. 개인 사업자 혹은 기업들의 업무 공간을 제공하고자 하고 있다.  위워크는 부동산 소유주에게서 빌딩을 임대한 뒤, 공간을 새로이 리모델링하여 사무실, 커뮤니티 공간처럼 만든 뒤 고객들에게 재 임대를 하는 비지니스를 하고 있다. 여기에는 수십명 단위의 팀을 수용하는 임대에서, 프리랜서나 스타트업들을 위한 공용 업무 공간 임대에 이르기까지 4가지 종류의 멤버십을 제공하고 있다. 이외에 지역 비지니스, 자동차 렌탈 등 추가 서비스를 유료로 제공하고 있다.  위워크와 임대 계약을 맺은 부동산 소유주들은 공실이나 임차인 관리 문제에서 자유로울 수 있게 되었다. 부동산 소유주 입장에서도 한 기업이 오랜 기간동안 임대 계약을 맺는 것이 더 유리하고 편하기 때문이다. '위워크'라는 임차인 하나만 관리하면 되는 부분이다.  2018년 위워크는 뉴욕 컨퍼런스에서 기업들과 도심 행정가들을 초청하여 부동산 업계에 대해 논의한바 있다.  뉴욕 기업들의 63%는 중소기업이며, 20%의 경우 위워크의 고객들이다. 또한 위워크의 서비스를 이용하는 기업들의 경우 72%가 최소 3년 이상 살아 남았으며, 이는 평균 중소기업들보다 더 생존력이 높다는 것을 시사한다. 위워크는 이러한 기업들이 살아남아 지역 사회의 신규 고용창출을 이끌고 있음을 강조하고 있다.  위워크는 임대인과 임차인들을 연결시키는데 독보적인 위치에 있다.  뉴욕에서의 업계 리딩 기업들  위워크 vs 주요 사무실 리츠 ($B)  뉴욕 PT상에서 비춰진 위워크의 비전은 향후 부동산 디밸로퍼, 부동산 소유주와 파트너십을 맺고자 하며 보다 개방적인 비지니스를 추구하는 것으로 보인다. 위워크는 파트너 기업들의 자산가치가 50~120% 증가했다고 강조했다.  또한 위워크는 리츠 기업들과 파트너십을 맺었다. Rhone Group과 JV(조인트 벤처)를 설립하여, WeWork Property Investors를 통해 부동산 개발을 진행하고 있다. 최근에 부동산 개발을 위해 4억 달러를 투자받았다. JV는 Lord & Taylor의 빌딩 지분 85%를 8.5억 달러에 인수했다. 해당 거래는 지난 12개월 동안 뉴욕시에서 이뤄진 부동산 거래에서 다섯번째로 큰 규모였다.  뉴욕 부동산 거래  (2017.06~2018.06) 2017년 8월에 소프트뱅크의 비전펀드는 위워크에 44억 달러를 투자를 했는데, 당시 기업가치 평가를 약 200억 달러로 산정하였다. 30억 달러는 시리즈 G에 투자되었으며, 14억 달러는 위워크의 아시아 지사 투자를 위한 것이었다. 비전펀드는 추가 투자시에 위워크의 기업 가치 350억 달러로 평가할 것으로 알려져 있다. 350억 달러는 에어비앤비(310억), 스페이스X를 뛰어넘는 기업가치이다.  위워크의 기업 임대 비지니스는 점점 더 리츠에게 경쟁적인 위협이 될 전망이다. 위워크에서 가장 빠르게 성장하는 분야는 기업 임대 분야이다. MSFT는 2017년 11월에 뉴욕 직원 300명과 애틀란타 직원 37명을 위워크 멤버십으로 가입시켰다. 2017년 기업 고객들은 2.5억 달러의 매출을 올렸으며, 이는 총 매출의 25%에 달하는 규모이다.  공유 임대 시장에 안착하는 기업용 사무실    이러한 기업 임대는 기존 부동산 소유주들이나 리츠 기업들이 주로 활동하는 시장이다. 위워크의 비지니스 중 하나인 기업임대가 시장 경쟁을 시작한 것이다. 이에 따라 부동산 소유주들은 기업용 수요를 끌어들이기 위해서는 보다 더 많은 공간을 제공해야 할 필요가 있을 것이다. 이에 따라서 오피스 리츠 기업들의 위험도가 변화할 전망이다.  Boston Properties(BXP)의 브루클린의 Dock 72의 33%가 위워크에 임대되었다.  위워크에 따른 오피스 리츠의 위험 노출
위험요소
	위워크는 초기 임대 계약에서 부동산 소유주에게 임대료를 미리 지불하고, 인테리어 리모델링 과정에서 많은 자금이 들어가야 하기 때문에 많은 자금이 필요한 것이다. 게다가 비지니스 운영 과정에서 고객들의 임대료가 부족하거나, 공실이 발생할 경우 상당한 리스크를 안고 가야하는 것이다.  즉 글로벌 경기 침체가 발생하게 될 경우, 고객들은 순식간에 줄어들 가능성이 있으며 임대 매출이 급격히 줄어들 수 있는 것이다. 그렇게 되면 위워크는 초기 고정 임대료를 부동산 소유주에게 지불하는 한편, 줄어든 매출으로 크나큰 타격을 받게 될 것이다.  현재 위워크는 180억 달러 규모의 장기 임대 계약을 체결했으며(보통 위워크와 부동산 소유주와의 임대 계약은 10년 가량이다), 1,400만 제곱 피트의 오피스 공간을 임대하고 있다.  또한 아직도 적자 기업이라는 것이다. 위워크는 2016년에 4억 달러, 2017년에 9.3억 달러, 2018년에 19억 달러의 당기 순손실을 기록했다. 이러한 당기 순손실의 적자 규모는 매년 100% 이상 늘어나고 있다.  이같은 막대한 비용과 적자 규모를 미루어 볼때 위워크는 필연적으로 수십억 달러 규모의 추가 투자를 유치해야만 할 것이다.  일각에서는 아직 흑자를 내지 못한 이러한 유니콘들의 대부분이 장미빛 전망만 내는 것에 의구심이나, 거품일 가능성이 높다는 경고를 제기하고 있다. 창업 초기에 적자를 기록하는 것이야 초기 투자 단계이니 용인할 수 있다고 하지만, 이미 미래 수익을 영혼까지 끌어 모아서 수십억 달러 규모의 가치 평가를 받고 있는 것은 또 다른 이야기이니.
재무 및 주요 지표
	밸런스 시트
	$ M		2016	2017	YoY
	현금		507	2,021	298.90%
	총 유동자산		621	2,427	290.61%
	총 자산		2,239	5,364	139.63%
	유동부채		295	61	-79.27%
	장기부채		52	51	-2.50%
	총 부채		1,300	2,400	84.62%
	보통주 주식수 (K)		159	162	1.89%
	손익계산 (2016 vs 2017)
	$ M		2016	2017	YoY
	매출		436	886	103.17%
	맴버십		415	822	98.32%
	서비스		20	44	123.70%
	기타		2	20	1021.90%
	비용		832	1,818	118.39%
	영업 손실		-396	-932	-135.15%
	기타 손익		-33	-7	-77.88%
	세전 손실		-430	-939	118.59%
	소득세		0	-6	-35693.75%
	당기 순 손실		-430	-933	117.26%
	ARPPM(회원 당 평균 수익) ($K)		7.38	6.93	-6.18%
	조정 EBITDA		-94	-193	104.96%
	조정 EBITDA 마진%		-21.60%	-21.80%
	손익계산 (2017 vs 2018)
	$ M		2017	2018	YoY
	매출		886	1,800	103.16%
	당기 순이익		-933	-1,900	-103.64%
	외부 투자
	연도	투자금 ($1 M)	투자 평단($1)	가치평가 ($1 M)	투자사
	2009.4.17  시리즈 A	18	0.5	97	DAG Ventures
	2010.11.11 시리즈 B	41	1.9	440	기타
	2011.7.25 시리즈 C, D1	355	8.6	4,750	Benchmark Capital,  Goldman Sachs Group,  Harvard Management Company,  JP Morgan Chase & Co,  T. Rowe Price Associates,  Vanguard,  Wellington Management,
	2012.12.5 시리즈 D2	156	16.7	5,000	Benchmark Capital,  Goldman Sachs Group,  Harvard Management Company,  JP Morgan Chase & Co,  T. Rowe Price Associates,  Vanguard,  Wellington Management,
	2015.6.23 시리즈 E	434	32.89	10,230	Fidelity
	2015.7.13 시리즈 F	750	50.19	15,750	Benchmark Capital,  Duff Ackerman & Goodrich,  Fidelity,  Glade Brook Capital Partners,  Harvard Management Company,  Hony Capital,  JP Morgan Chase & Co,  Legend Holdings,  T. Rowe Price Associates,  Goldman Sachs Group,  Wellington Management,
	2017.8.25 시리즈 G	3,000	57.9	21,180	Softbank
	투자금 총계			4,754
	주요 지표
	연도	회원(K)	진출국가	영업위치	활성 도시
	2015	40	52	-	-
	2016	80	-	-	-
	2017.05	-	140	14	44
	2017.07	-	155	15	50
	2017.09	-	164	17
	2017.12	175	-	-	-
	2018.02	200	200	-	-
	2018.03	220	230	21	71
	2018.04	-	234	-	-
	2018.06	268	287	-	-
	2019.03	401	425	27	100